PPN Pada BTO / BOT
updated 11 years, 12 months ago
2 Members
·
18
Posts
Dear All,
saya memiliki pertanyaan. perusahaan saya memiliki kerjasama BTO (KSO) dengan pemda (sebagai pemilik lahan) untuk pembangunan pasar. Nah pertanyaannya adalah apakah kantor saya (sebagai pemegang hak pengelolaan) wajib memungut PPN kepada penyewa stand? kalau mengacu pada PPN atas jasa persewaan ruangan maka saya harus memungut PPN. Hanya saja, masalahnya adalah saya disini bertindak mewakili pemda. Mohon pencerahan dari senior disini. Terima kasih.
SURAT EDARAN DIREKTUR JENDERAL PAJAK
NOMOR SE – 38/PJ.4/1995TENTANG
PERLAKUAN PAJAK PENGHASILAN ATAS PENGHASILAN
SEHUBUNGAN DENGAN PERJANJIAN BANGUN GUNA SERAH (SERI PPh UMUM NOMOR 17)DIREKTUR JENDERAL PAJAK,
Sehubungan dengan telah diterbitkannya Keputusan Menteri Keuangan Nomor: 248/KMK.04/1995 tanggal 2 Juni 1995 tentang Perlakuan Pajak Penghasilan terhadap Pihak-pihak yang melakukan Kerja sama dalam bentuk Perjanjian Bangun Guna Serah.("Built Operate and Transfer"), dengan ini diberikan penegasan sebagai berikut :
Umum
Sesuai dengan Pasal 1 Keputusan Menteri Keuangan Nomor: 248/KMK.04/1995tanggal 2 Juni 1995 yang dimaksud dengan bangun guna serah adalah bentuk perjanjian kerja sama yang dilakukan antara pemegang hak atas tanah dengan investor yang menyatakan bahwa pemegang hak atas tanah memberikan hak kepada investor untuk mendirikan bangunan selama masa perjanjian bangun guna serah, dan mengalihkan kepemilikan bangunan tersebut kepada pemegang hak atas tanah setelah masa bangun guna serah berakhir.
Bangunan yang didirikan oleh investor dapat berupa gedung perkantoran, apartemen, pusat perbelanjaan, rumah toko (ruko), hotel, dan/atau bangunan lainnya.
Pihak-pihak yang melakukan perjanjian bangun guna serah adalah investor yang diberikan hak untuk mendirikan bangunan dan menggunakan atau mengusahakan bangunan tersebut selama masa perjanjian bangun guna serah, dan pemegang hak atas tanah yang memberikan hak kepada investor.Penghasilan dan biaya bagi investor
Penghasilan
Penghasilan investor sehubungan dengan perjanjian bangun guna serah adalah penghasilan yang diterima atau diperoleh investor dari pengusahaan bangunan yang didirikan antara lain :
sewa dan penghasilan sehubungan dengan penggunaan harta;
Penghasilan sehubungan dengan hak pengusahaan bangunan seperti penghasilan dari pengusahaan hotel, pusat fasilitas olah raga ("Sport center"), tempat hiburan, dan sebagainya;
penggantian atau imbalan yang diterima atau diperoleh dari pemegang hak atas tanah apabila masa perjanjian bangun guna serah diperpendek dari masa yang telah ditentukan.
Biaya
2.1. Biaya yang boleh dikurangkan dari penghasilan bruto bagi investor adalah biaya sebagaimana dimaksud dalam Pasal 6 ayat (1) dan dengan memperhatikan pasal 9 ayat (1) Undang-undang Nomor 7 Tahun 1983 sebagaimana telah diubah terakhir dengan Undang-undang Nomor 10 Tahun 1994 berkenaan dengan pengusahaan bangunan yang didirikan berdasarkan perjanjian bangun guna serah tersebut.
2.2. Biaya-biaya yang dikeluarkan oleh investor untuk mendirikan bangunan merupakan nilai perolehan investor untuk mendapatkan hak menggunakan atau hak mengusahakan bangunan tersebut, dan nilai perolehan tersebut oleh investor diamortisasi dalam jumlah yang sama besar setiap tahun selama masa perjanjian bangun guna serah
Contoh 1 :
Investor PT. ABC mendirikan bangunan gedung perkantoran 12 lantai atas tanah milik PT. PG berdasarkan perjanjian bangun guna serah dengan biaya Rp 30.000.000.000,00 untuk masa selama 15 tahun. Amortisasi yang dilakukan oleh PT. ABC setiap tahun adalah sebesar Rp. 2.000.000.000,00 (Rp.30.000.000.000,00 : 15)
2.3. Apabila masa perjanjian bangun serah guna menjadi lebih pendek dari masa yang telah ditentukan dalam perjanjian maka sisa biaya pembangunan yang belum diamortisasi, amortisasi sekaligus oleh investor pada tahun berakhirnya masa bangun guna serah yang lebih pendek tersebut.
Contoh 2 :
Berdasarkan contoh 1, PT. ABC pada akhir tahun ke dua belas menyerahkan bangunan kepada PT. PG dengan diperpendeknya masa perjanjian tersebut kepada PT. ABC diberikan imbalan oleh PT. PG sebesar Rp 5.000.000.000,00 pada akhir tahun ke dua belas (tahun berakhirnya masa perjanjian bangun guna serah) PT. ABC memperoleh tambahan penghasilan sebesar Rp 5.000.000.000,00 (Rp 30.000.000.000,00 – (12x Rp 2.000.000.000,00).
2.4. Apabila masa perjanjian bangun guna serah menjadi lebih panjang dari masa yang telah ditentukan dalam perjanjian karena adanya penambahan bangunan, maka biaya penambahan tersebut ditambahkan dengan sisa biaya yang belumdiamortisasi dan oleh investor jumlah tersebut diamortisasi hingga berakhirnya masa bangun guna serah yang lebih panjang tersebut.
Contoh 3 :
Berdasarkan Contoh 1, PT. ABC pada tahun ke sebelas menambah bangunan dengan biaya Rp 20.000.000.000,00 dan masa bangun guna serah diperpanjang 5 tahun sehingga menjadi 20 tahun. Penghitungan amortisasi PT. ABC mulai tahun ke sebelas sebagai berikut :
– sisa yang belum diamortisasi pada awal tahun ke sebelas: Rp.10.000.000.000,-
– Nilai perolehan hak atas penambahan bangunan pada tahun ke sebelas Rp.20.000.000.000.00
– dasar amortisasi yang baru Rp. 30.000.000.000,,00
– masa amortisasi adalah 10 tahun (20 tahun-10 tahun)
– Amortisasi setiap tahun mulai tahun ke sebelas (Rp.30.000.000.000,00 : 10) = Rp.3.000.000.000,00
2.5. Amortisasi biaya mendirikan bangunan dimulai pada tahun bangunan tersebut digunakan atau diusahakan. Apabila pembangunan tersebut meliputi masa lebihdari satu tahun sebelum dapat digunakan atau diusahakan, maka biaya yang telah dikeluarkan harus dikapitalisasi.Penghasilan dan biaya bagi pemegang hak atas tanah
Penghasilan
1.1. Penghasilan yang terima atau diperoleh pemegang hak atas tanah sehubungan dengan perjanjian bangun guna serah dapat berupa :
pembayaran berkala yang dilakukan oleh investor kepada pemegang hak atas tanah dalam atau selama masa bangun guna serah;
bagian dari uang sewa bangunan ;
bagian keuntungan dari pengusahaan bangunan dengan nama dan dalam bentuk apapun yang telah diberikan oleh investor;
Penghasilan lainnya sehubungan dengan perjanjian bangun guna serahyang terima atau diperoleh pemegang hak atas tanah.
1.2. Dalam hal bangunan yang didirikan investor tidak seluruhnya menjadi hak investor tetapi sebagian diserahkan kepada pemegang hak atas tanah, maka bagian bangunan yang diserahkan merupakan penghasilan bagi pemegang atas tanah dalam tahun pajak yang bersangkutan. Atas penyerahan tersebut terutang pajak Penghasilan sebesar 5% (lima persen) dari jumlah bruto nilai yang tertinggi antara lain pasar dengan Nilai Jual Obyek Pajak (NJOP) bagian bangunan yang diserahkan, dan harus dilunasi selambat-lambatnya tanggal 15 bulan berikutnya setelah penyerahan.
1.3. Bangunan yang diserahkan oleh investor kepada pemegang hak atas tanah setelah masa Perjanjian bangunan serah berakhir merupakan penghasilan baik pemegang hak atas tanah, dan terutang Pajak Penghasilan sebesar 5% (lima persen) dari jumlah bruto nilai yang tertinggi antara nilai pasar dengan Nilai Jual Obyek Pajak (NJOP) bangunan yang telah diserahkan, dan harus dilunasi oleh pemegang hak atas tanah selambat-lambatnya tanggal 15 bulan berikutnya setelah masa bangun guna serah berakhir.
1.4. Nilai bangunan yang diterima oleh pemegang hak atas tanah sebagaimana dimaksud pada butir 1.2 dan 1.3 merupakan nilai perolehan bangunan apabila bangunan tersebut dialihkan kepada pihak lain.Biaya Biaya yang dapat dikurangkan oleh pemegang hak atas tanah selama masa bangun guna serah adalah biaya sebagaimana dimaksud dalam Pasal 6 ayat (1) dan dengan memperhatikan Pasal 9 ayat (1) Undang-undang Nomor 7 Tahun 1983 sebagaimana telah diubah terakhir dengan Undang-undang Nomor 10 Tahun 1994.
Lain-lain
Pembayaran Pajak Penghasilan sebesar 5% (lima persen) yang dilakukan oleh pemegang hak atas tanah atas penyerahan bangunan yang dilakukan oleh investor sebagaimana dimaksud dalam butir III.1.2 dan 1.3 bagi orang pribadi bersifat final dan bagi Wajib Pajak badan adalah merupakan pembayaran Pajak Penghasilan Pasal 25 yang dapat diperhitungkan dengan Pajak Penghasilan yang terutang untuk tahun pajak yang bersangkutan.
Dikecualikan dari pengenaan Pajak Penghasilan sebesar 5% (lima persen) tersebut di atas apabila pemegang hak atas tanah adalah badan pemerintah.
Surat Edaran ini mulai berlaku atas perjanjian bangun guna serah yang berakhir setelah tahun pajak 1994.Demikianlah untuk dilaksanakan dengan sebaik-baiknya.
DIREKTUR JENDERAL PAJAK,
ttd
FUAD BAWAZIER
Dear Hanif,
Terima kasih atas penjelasannya. Kemudian yang saya perlukan saat ini adalah penjelasan mengenai PPN-nya. karena barusan saya baca di koran bahwa dalam BOT pembangunan pasar, si pedagang juga dikenakan PPN atas sewa stan yang dipungut oleh pengelolanya (ini kasus pembangunan pasar turi yang juga di BOT-kan oleh pemkot surabaya). Apakah memang begitu? kalaupun harus begitu (dipungut PPN-nya) maka bagaimana prosedurnya (siapa yang menjadi pihak pemungut? Apakah investor atau pemkot sbg bendaharawan?)
salam.
Berikut ini kutipan yang saya dapatkan dari forum sebelah:
Yang termasuk Jasa Persewaan Ruangan antara lain :
– Jasa persewaan ruangan untuk perkantoran.
– Jasa persewaan ruangan untuk tempat usaha/ pertokoan.
– Jasa persewaan ruangan apartemen, flat, tempat tinggal, kecuali persewaan kamar di hotel, rumah penginapan, motel, losmen dan hostel untuk tamu bermalam.
– Jasa persewaan ruang pertemuan (convention hall), kecuali persewaan ruangan untuk kegiatan acara atau pertemuan di hotel, rumah penginapan, motel, losmen dan hostel.
– Lain-lain sejenisnya.Apa yang dimaksud dengan sewa, apa DPP-nya, berapa tarif dan penghitungan PPN-nya ?
Sewa, yaitu balas jasa atas sewa ruangan dalam keadaan kosong yang dapat ditagih dimuka (pada awal penghunian) atau dibelakang, sesuai dengan kontrak (perjanjian).
DPP atas Jasa Persewaan Ruangan adalah Nilai Penggantian berupa sewa, yaitu nilai berupa uang yang diminta atau seharusnya diminta termasuk semua biaya yang dikeluarkan dalam rangka penyerahan JKP tersebut.
Tarif dan penghitungan PPN-nya :
Tarif PPN = 10 %
PPN yang terutang = 10% x DPP
Pertanyaan atas kutipan ini adalah apakah hal tersebut juga berlaku dalam mekanisme BTO?
link dari kutipan saya dapat dilihat pada http://kanwilkalselteng.pajak.go.id/?ppn=ppn_10
- Originaly posted by cahyo4th:
Terima kasih atas penjelasannya. Kemudian yang saya perlukan saat ini adalah penjelasan mengenai PPN-nya. karena barusan saya baca di koran bahwa dalam BOT pembangunan pasar, si pedagang juga dikenakan PPN atas sewa stan yang dipungut oleh pengelolanya (ini kasus pembangunan pasar turi yang juga di BOT-kan oleh pemkot surabaya). Apakah memang begitu?
benar
Originaly posted by cahyo4th:kalaupun harus begitu (dipungut PPN-nya) maka bagaimana prosedurnya (siapa yang menjadi pihak pemungut? Apakah investor atau pemkot sbg bendaharawan?)
investor yang diberi hak pengelolaan
Salam
Dear Rekan Hanif,
Pertanyaan berikutnya adalah bagaimana dengan PPh Pasal 4 (2) atas sewa bangunan. Bingung juga karena PPh Pasal 4 (2) atas sewa tidak secara otomatis menggantikan PPN atas sewa. Apakah harus dikenai 2 pasal tersebut (yang artinya penyewa stand dikenai total pajak sebesar 20%)?
Dan juga atas jasa konstruksinya, ada PPh Pasal 4 (2) atas jasa pelaksanaan konstruksi (asumsi tarif 2%) dan PPN atas jasa konstruksi. Apakah juga harus dikenai 2 pasal ini secara bersamaan (yang artinya total pajak yang harus dikenakan adalah sebesar 12%)?
Mohon pencerahanya Rekan.
- Originaly posted by cahyo4th:
Dear Rekan Hanif,
Pertanyaan berikutnya adalah bagaimana dengan PPh Pasal 4 (2) atas sewa bangunan. Bingung juga karena PPh Pasal 4 (2) atas sewa tidak secara otomatis menggantikan PPN atas sewa. Apakah harus dikenai 2 pasal tersebut (yang artinya penyewa stand dikenai total pajak sebesar 20%)?
kalau boleh, saya mau tanya dulu, yang bayar PPN apakah pengguna/penyewa atau pemilik bangunan?. Satu lagi, yang punya penghasilan apakah pemilik bangunan atau penyewa?
Salam
- Originaly posted by hanif:
yang bayar PPN apakah pengguna/penyewa atau pemilik bangunan?
yang bayar adalah pengguna pak.
Originaly posted by hanif:yang punya penghasilan apakah pemilik bangunan atau penyewa?
yang punya penghasilan dari sewa adalah pemilik bangunan.
Yang belum saya sebutkan disini adalah perusahaan kami adalah investor alias mewakili pemerintah kabupaten.
Dear Rekan HAnif,
Apakah dari 2 pertanyaan yang ada diatas menunjukkan bahwa atas 1 transaksi sewa berlaku 2 aturan? Dimana PPN dibayarkan oleh penyewa sedangkan PPh pasal 4 (2) dibayarkan oleh penerima penghasilan?
Salam
(Sambungan)
Setelah membaca ini
Originaly posted by cahyo4th:Pertanyaan berikutnya adalah bagaimana dengan PPh Pasal 4 (2) atas sewa bangunan. Bingung juga karena PPh Pasal 4 (2) atas sewa tidak secara otomatis menggantikan PPN atas sewa. Apakah harus dikenai 2 pasal tersebut (yang artinya penyewa stand dikenai total pajak sebesar 20%)?
Ternyata saya salah. Bukan penyewa stand yang menanggung seluruh tarif pajak yang ada. Mohon dimaafkan. Terima kasih rekan Hanif :D)
Dear Rekan Hanif,
Kalo begitu pertanyaan selanjutnya adalah untuk pelaksanaan konstruksi. Apakah kami (sebagai pihak penyewa) harus melakukan pemungutan PPN sebesar 10% kepada pelaksana atau bagaimana?
Sedangkan untuk PPh pasal 4(2) merupakan kewajiban perusahaan konstruksi sebagai penerima penghasilan ya?
Mohon koreksinya. Maaf ini kalo saya bertanya terus :D)
benar sekali
Jadi, salah kalau rekan cahyo… menganggap bahwa beban pajak tersebut semuanya ditanggung oleh penyewa.
Artinya, bila pemilik bangunan adalah PKP, maka penyewa harus membayar PPN yang dipungut dan disetor oleh pemilik bangunan ke kas negara. Sebaliknya, bila pemilik bangunan bukan PKP, tidak ada PPN yang harus dibayar oleh penyewa bangunan.
Sedang atas penghasilan yang diperoleh oleh pemilik bangunan harus dipotong PPh Pasal 4 ayat 2 oleh penyewa, dengan asumsi bahwa penyewa adalah pemotong pajak. Bila penyewa bukan pemotong pajak, maka, pemilik bangunan yang harus menyetorkan sendiri pajak atas penghasilan sewa yang diterimannya.Salam
sebagai ilustrasi :
Harga sewa disepakati, misal 10 juta.
Maka, kontrak atas transaksi tersebut dapat dibuat seperti ini :
Harga sewa…………………..10 juta
PPN (10%)………………………1 Juta –
Nilai kontrak………………….11 Juta………..> ini adalah jumlah uang yang harus disediakan penyewa. Selanjutnya, dari nilai kontrak tadi, penyewa (asumsi penyewa adalah pemotong pajak), penyewa harus memotong PPh Pasal 4 ayat 2 sebesar 10% dari 10 Juta = 1 Juta.
Dengan demikian, uang yang diterima oleh pemilik bangunan adalah sebesar harga kontrak dikurangi PPh Pasal 4 ayat 2 yang artinya = 11 juta – 1 Juta = 10 Juta. Dari uang sebesar 10 Juta tersebut, pemilik bangunan harus menyetorkan PPN yang dipungutnya ke kas negara sebesar 1 Juta. Sisa 9 juta baru merupakan hak si pemilik bangunan.Dari sisi penyewa, uang yang diserahkan kepada pemilik bangunan adalah sebesar 11 juta dipotong PPh Pasal 4 ayat 2 sebesar 1 juta = 10 juta. PPh tersebut selanjutnya disetor penyewa ke kas negara.
Salam
