UNDANG-UNDANG REPUBLIK
INDONESIA
NOMOR 21 TAHUN 1997
TENTANG
BEA PEROLEHAN HAK ATAS TANAH DAN BANGUNAN
DENGAN RAHMAT TUHAN YANG MAHA ESA
PRESIDEN REPUBLIK INDONESIA,
Menimbang :
-
bahwa Negara Republik Indonesia
adalah Negara hukum berdasarkan Pancasila dan Undang-Undang Dasar 1945,
dalam perkembangannya telah menghasilkan pembangunan yang pesat dalam
kehidupan nasional yang perlu dilanjutkan dengan dukungan Pemerintah
dan seluruh potensi masyarakat, karena itu menempatkan perpajakan
sebagai salah satu perwujudan kewajiban kenegaraan yang merupakan
sarana peran serta dalam pembiayaan Negara dan pembangunan nasional;
-
bahwa baik tanah yang mempunyai
fungsi sosial sebagai karunia Tuhan Yang Maha Esa maupun bangunan
memberikan keuntungan dan atau kedudukan sosial ekonomi yang baik bagi
orang pribadi atau badan yang memperoleh hak suatu hak atasnya, oleh
karena itu wajar bila mereka yang memperoleh hak atas tanah dan atau
bangunan diwajibkan membayar pajak kepada Negara;
-
bahwa dengan berlakunya
Undang-Undang tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, maka hak-hak
atas tanah menurut hukum barat menjadi tidak berlaku lagi, oleh karena
itu pungutan Bea Balik Nama atas pemindahan harta tetap berdasarkan
Ordonansi Bea Balik Nama menurut Staatsblad 1924 Nomor 291 tidak dapat
dilaksanakan;
-
bahwa terhadap orang pribadi atau
badan yang memperoleh hak atas tanah dan atau bangunan berdasarkan
peraturan perundang-undangan yang berlaku perlu dikenakan pajak dengan
nama Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan;
-
ahwa berdasarkan pertimbangan
tersebut pada huruf a, huruf b, huruf c, dan huruf d perlu dibentuk
Undang-Undang tentang Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan;
Mengingat :
- Pasal 5 ayat (1) dan Pasal 20 ayat (1), Pasal 23 ayat (2),
dan Pasal 33 ayat (3), Undang-Undang Dasar 1945;
Dengan persetujuan
DEWAN PERWAKILAN RAKYAT REPUBLIK INDONESIA
MEMUTUSKAN :
Menetapkan :
UNDANG-UNDANG TENTANG BEA PEROLEHAN HAK
ATAS TANAH DAN BANGUNAN.
BAB I
KETENTUAN UMUM
Pasal 1
Dalam Undang-Undang ini yang dimaksud
dengan :
-
Bea Perolehan Hak atas Tanah dan
Bangunan adalah pajak yang dikenakan atas perolehan hak atas tanah dan
atau bangunan, yang selanjutnya disebut pajak;
-
Perolehan hak atas tanah dan atau
bangunan adalah perbuatan atau peristiwa hukum yang mengakibatkan
diperolehnya hak atas tanah dan atau bangunan oleh orang pribadi atau
badan;
-
Hak atas tanah adalah hak atas
tanah sebagaimana dimaksud dalam Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960
tentang Peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria dan peraturan
perundang-undangan yang berlaku;
-
Surat Tagihan Bea Perolehan Hak
atas Tanah dan Bangunan yang dapat disingkat STB, adalah surat untuk
melakukan tagihan pajak dan atau sanksi administrasi berupa bunga dan
atau denda;
-
Surat Ketetapan Bea Perolehan Hak
atas Tanah dan Bangunan Kurang Bayar, yang dapat disingkat SKBKB,
adalah surat keputusan yang menentukan besarnya jumlah pajak, yang
terutang jumlah kekurangan Pembayaran Pokok Pajak, besarnya sanksi
administrasi, dan jumlah yang masih harus dibayar;
-
Surat Ketetapan Bea Perolehan Hak
atas Tanah dan Bangunan Kurang Bayar Tambahan, yang dapat disingkat
SKBKBT, adalah surat keputusan yang menentukan tambahan atau jumlah
pajak yang telah ditetapkan;
-
Surat Ketetapan Bea Perolehan Hak
atas Tanah dan Bangunan Lebih Bayar, yang disingkat SKBLB, adalah surat
keputusan yang menentukan jumlah kelebihan pembayaran pajak karena
jumlah yang telah dibayar lebih besar daripada pajak yang seharusnya
terutang;
-
Surat Ketetapan Bea Perolehan Hak
atas Tanah dan Bangunan Nihil, yang dapat disingkat SKBN, adalah surat
keputusan yang menentukan jumlah pajak yang terutang sama besarnya
dengan jumlah pajak yang dibayar;
-
Surat Setoran Bea Perolehan Hak
atas Tanah dan Bangunan, yang dapat disingkat SSB, adalah surat yang
oleh Wajib Pajak digunakan untuk melakukan pembayaran atau penyetoran
pajak yang terutang ke Kas Negara atau tempat lain yang ditetapkan oleh
Menteri dan sekaligus untuk melaporkan data perolehan hak atas tanah
dan atau bangunan;
-
Surat Keputusan Pembetulan adalah
surat keputusan untuk membetulkan kesalahan tulis, kesalahan hitung dan
atau kekeliruan dalam penerangan peraturan perundang-undangan
perpajakan yang terdapat dalam Surat Ketetapan Bea Perolehan Hak atas
Tanah dan Bangunan Kurang Bayar, Surat Ketetapan Bea Perolehan Hak atas
Tanah dan Bangunan Kurang Bayar Tambahan, Surat Ketetapan Bea Perolehan
Hak atas Tanah dan Bangunan Lebih Bayar, Surat Ketetapan Bea Perolehan
Hak atas Tanah dan Bangunan Nihil, atau Surat Tagihan Bea Perolehan Hak
atas Tanah dan Bangunan;
-
Surat Keputusan Keberatan adalah
surat keputusan atas keberatan terhadap Surat Ketetapan Bea Perolehan
Hak atas Tanah dan Bangunan Kurang Bayar, Surat Ketetapan Bea Perolehan
Hak atas Tanah dan Bangunan Kurang Bayar Tambahan, Surat Ketetapan Bea
Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan Lebih Bayar, atau Surat Ketetapan
Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan Nihil yang diajukan oleh
Wajib Pajak;
-
Putusan Banding adalah putusan
Badan Penyelesaian Sengketa Pajak atas banding terhadap Surat Keputusan
Keberatan yang diajukan oleh Wajib Pajak;
- Menteri adalah Menteri Keuangan Republik Indonesia;
BAB II
OBJEK PAJAK
Pasal 2
| (1) |
Yang menjadi objek pajak adalah
perolehan hak atas tanah dan atau bangunan.
|
| (2) |
Perolehan hak atas tanah dan atau
bangunan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) meliputi :
|
-
Pemindahan hak karena :
1) jual beli;
2) tukar-menukar;
3) hibah;
4) hibah wasiat;
5) pemasukan dalam perseroan atau badan hukum lainnya;
6) pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan;
7) penunjukan pembeli dalam lelang;
8) pelaksanaan putusan hakim yang mempunyai kekuasaan hukum tetap;
9) hadiah.
-
Pemberian hak baru karena :
1) kelanjutan pelepasan hak;
2) di luar pelepasan hak.
3) Hak atas tanah sebagaimana dimaksud pada ayat (1) adalah :
-
hak milik;
-
hak guna usaha;
-
hak guna bangunan;
-
hak pakai;
-
hak milik atas satuan rumah susun;
-
hak pengelolaan.
|
Pasal 3
| (1) |
Objek pajak yang tidak dikenakan
Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan adalah objek pajak yang
diperoleh :
|
-
perwakilan diplomatik,
konsulat berdasarkan asas perlakuan timbal balik;
-
Negara untuk penyelenggaraan
pemerintahan dan atau untuk pelaksanaan pembangunan guna kepentingan
umum;
-
badan atau perwakilan
organisasi internasional yang ditetapkan oleh Menteri;
-
orang pribadi atau badan
karena konversi hak dan perbuatan hukum lain dengan tidak adanya
perubahan nama;
- karena wakaf;
- karena warisan;
- untuk digunakan kepentingan ibadah.
|
| (2) |
Objek pajak yang diperoleh karena
hibah wasiat dan hak pengelolaan pengenaan pajaknya diatur dengan
Peraturan Pemerintah.
|
BAB III
SUBJEK PAJAK
Pasal 4
| (1) |
Yang menjadi subjek pajak adalah
orang pribadi atau badan yang memperoleh hak atas tanah dan atau
bangunan.
|
| (2) |
Subjek pajak sebagaimana dimaksud
pada ayat (1) yang dikenakan kewajiban membayar pajak menjadi Wajib
Pajak menurut Undang-Undang ini.
|
BAB IV
TARIF PAJAK
Pasal 5
Tarif pajak ditetapkan sebesar 5% (lima
persen).
BAB V
DASAR PENGENAAN DAN CARA PENGHITUNGAN PAJAK
Pasal 6
| (1) |
Dasar pengenaan pajak adalah
Nilai Perolehan Objek Pajak.
|
| (2) |
Nilai Perolehan Objek Pajak
sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dalam hal :
|
- jual beli adalah harga transaksi;
- tukar-menukar adalah nilai pasar objek pajak tersebut;
- hibah adalah nilai pasar objek pajak tersebut;
-
pemasukan dalam perseroan
atau badan hukum lainnya adalah nilai pasar objek pajak tersebut;
-
pemisahan hak yang
mengakibatkan peralihan adalah nilai pasar objek pajak tersebut;
-
penunjukan pembeli dalam
lelang adalah harga transaksi yang tercantum dalam Risalah Lelang;
-
peralihan hak karena
pelaksanaan putusan hakim yang mempunyai kekuatan hukum tetap adalah
nilai pasar objek pajak tersebut;
-
pemberian hak baru atas tanah
sebagai kelanjutan dari pelepasan hak adalah nilai pasar objek pajak
tersebut;
-
pemberian hak baru atas tanah
di luar pelepasan hak adalah nilai pasar objek pajak tersebut.
|
| (3) |
Apabila Nilai Perolehan Objek
Pajak sebagaimana dimaksud pada ayat (2) tidak diketahui atau lebih
rendah daripada Nilai Jual Objek Pajak yang digunakan dalam pengenaan
Pajak Bumi dan Bangunan pada tahun terjadinya perolehan dasar pengenaan
pajak yang dipakai adalah Nilai Jual Objek Pajak Bumi dan Bangunan.
|
| (4) |
Apabila Nilai Jual Objek Pajak
Bumi dan Bangunan sebagaimana dimaksud pada ayat (3) belum ditetapkan,
Menteri dapat menetapkan besarnya Nilai Jual Objek Pajak Bumi dan
Bangunan.
|
Pasal 7
| (1) |
Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak
Kena Pajak ditetapkan sebesar Rp.30.000.000,00 (tiga puluh juta rupiah).
|
| (2) |
Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak
Kena Pajak sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dapat diubah dengan
Peraturan Pemerintah.
|
Pasal 8
| (1) |
Nilai Perolehan Objek Pajak Kena
Pajak adalah Nilai Perolehan Objek Pajak dikurangi dengan Nilai
Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak.
|
| (2) |
Besarnya pajak yang terutang
dihitung dengan cara mengalikan tarif pajak dengan Nilai Perolehan
Objek Pajak Kena Pajak.
|
BAB VI
SAAT DAN TEMPAT PAJAK YANG TERUTANG
Pasal 9
| (1) |
Saat yang menentukan pajak yang
terutang atas perolehan hak atas tanah dan atau bangunan untuk :
|
-
jual beli adalah sejak
tanggal dibuat dan ditandatanganinya akta;
-
tukar-menukar adalah sejak
tanggal dibuat dan ditandatanganinya akta;
-
hibah adalah sejak tanggal
dibuat dan ditandatanganinya akta;
-
pemasukan dalam perseroan
atau badan hukum lainnya adalah sejak tanggal dibuat dan
ditandatanganinya akta;
-
pemisahan hak yang
mengakibatkan peralihan adalah sejak tanggal dibuat dan
ditandatanganinya akta;
-
lelang adalah sejak tanggal
penunjukan pemenang lelang;
-
putusan hakim adalah sejak
tanggal putusan pengadilan yang mempunyai kekuatan hukum yang tetap;
-
hibah wasiat adalah sejak
tanggal yang bersangkutan mendaftarkan peralihan haknya ke Kantor
Pertanahan;
-
pemberian hak baru atas tanah
sebagai kelanjutan dari pelepasan hak adalah sejak tanggal
diterbitkannya surat keputusan pemberian hak;
-
pemberian hak baru di luar
pelepasan hak adalah sejak tanggal diterbitkannya surat keputusan
pemberian hak;
-
hadiah adalah sejak tanggal
dibuat dan ditandatanganinya akta.
|
| (2) |
Pajak yang terutang harus
dilunasi pada saat terjadinya perolehan hak sebagaimana dimaksud pada
ayat (1).
|
| (3) |
Tempat pajak yang terutang adalah
di wilayah Kabupaten Daerah Tingkat II, atau Kotamadya Daerah Tingkat
II, atau Propinsi Daerah Tingkat I untuk Kotamadya Administratif yang
meliputi letak tanah dan atau bangunan.
|
BAB VII
PEMBAYARAN, PENETAPAN, DAN PENAGIHAN
Pasal 10
| (1) |
Wajib Pajak wajib membayar pajak
yang terutang dengan tidak mendasarkan pada adanya surat ketetapan
pajak.
|
| (2) |
Pajak yang terutang dibayar di
Bank Persepsi atau Kantor Pos dan Giro atau tempat pembayaran lain yang
ditunjuk oleh Menteri.
|
| (3) |
Tata cara pembayaran pajak diatur
lebih lanjut dengan Keputusan Menteri.
|
Pasal 11
| (1) |
Dalam jangka waktu 5 (lima) tahun
sesudah saat terhutangnya pajak, Direktur Jenderal Pajak menerbitkan
Surat Ketetapan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan Kurang Bayar
apabila berdasarkan hasil pemeriksaan atau keterangan lain ternyata
jumlah pajak yang terutang kurang bayar.
|
| (2) |
Jumlah kekurangan pajak yang
terutang dalam Surat Keputusan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan
bangunan Kurang Bayar sebagaimana dimaksud pada ayat (1) ditambah
dengan sanksi administrasi berupa bunga sebesar 2% (dua persen) sebulan
untuk jangka waktu paling lama 24 (dua puluh empat) bulan, dihitung
mulai saat terutangnya pajak sampai dengan diterbitkannya Surat
Ketetapan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan Kurang Bayar.
|
Pasal 12
| (1) |
Dalam jangka waktu 5 (lima) tahun
sesudah saat terutangnya pajak, Direktur Jenderal Pajak dapat
menerbitkan Surat Ketetapan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan
Kurang Bayar Tambahan apabila ditemukan data baru dan atau data yang
semula belum terungkap yang menyebabkan penambahan jumlah pajak yang
terutang setelah diterbitkannya Surat Ketetapan Bea Perolehan Hak atas
Tanah dan Bangunan Kurang Bayar.
|
| (2) |
Jumlah kekurangan pajak yang
terutang dalam Surat Ketetapan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan
Bangunan Kurang Bayar Tambahan sebagaimana dimaksud pada ayat (1)
ditambah dengan sanksi administrasi berupa kenaikan sebesar 100%
(seratus persen) dari jumlah kekurangan pajak tersebut, kecuali Wajib
Pajak melaporkan sendiri sebelum dilakukan tindakan pemeriksaan.
|
Pasal 13
| (1) |
Direktur Jenderal Pajak dapat
menerbitkan Surat Tagihan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan
apabila :
|
-
pajak yang terutang tidak
atau kurang dibayar;
-
dari hasil pemeriksaan Surat
Setoran Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan terdapat kekurangan
pembayaran pajak sebagai akibat salah tulis dan atau salah hitung;
-
Wajib Pajak dikenakan sanksi
administrasi berupa denda dan atau bunga.
|
| (2) |
Jumlah pajak yang terutang tidak
atau kurang dibayar dalam Surat Tagihan Bea Perolehan Hak atas Tanah
dan Bangunan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) huruf a dan huruf b
ditambah sanksi administrasi berupa bunga sebesar 2% (dua persen)
sebulan untuk jangka waktu paling lama 24% (dua puluh empat) bulan
sejak saat terutangnya pajak.
|
| (3) |
Surat Tagihan Bea Perolehan Hak
atas Tanah dan Bangunan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) mempunyai
kekuatan hukum yang sama dengan surat ketetapan pajak.
|
Pasal 14
| (1) |
Surat Ketetapan Bea Perolehan Hak
atas Tanah dan Bangunan Kurang Bayar, Surat Ketetapan Bea Perolehan Hak
atas Tanah dan Bangunan Kurang Bayar Tambahan, dan Surat Tagihan Bea
Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan, dan Surat Keputusan Pembetulan,
Surat Keputusan Keberatan maupun Putusan Banding yang menyebabkan
jumlah pajak yang harus dibayar bertambah, merupakan dasar penagihan
pajak.
|
| (2) |
Pajak yang terutang berdasarkan
Surat Ketetapan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan Kurang Bayar,
Surat Ketetapan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan Kurang Bayar
Tambahan, dan Surat Tagihan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan,
dan Surat Keputusan Pembetulan, Surat Keputusan Keberatan maupun
Putusan Banding yang menyebabkan jumlah pajak yang harus dibayar
bertambah, harus dilunasi dalam jangka waktu paling lama 1 (satu) bulan
sejak diterima oleh Wajib Pajak.
|
| (3) |
Tata cara penagihan pajak diatur
dengan Keputusan Menteri.
|
Pasal 15
Jumlah pajak yang terutang berdasarkan
Surat Ketetapan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan Kurang Bayar,
Surat Ketetapan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan Kurang Bayar
Tambahan, Surat Tagihan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan, dan
Surat Keputusan Pembetulan, Surat Keputusan Keberatan maupun Putusan
Banding yang menyebabkan jumlah pajak yang harus dibayar bertambah,
yang tidak atau kurang dibayar pada waktunya dapat ditagih dengan Surat
Paksa.
BAB VIII
KEBERATAN, BANDING, DAN PENGURANGAN
Pasal 16
| (1) |
Wajib Pajak dapat mengajukan
keberatan hanya kepada Direktur Jenderal Pajak atas suatu :
|
-
Surat Ketetapan Bea Perolehan
Hak atas Tanah dan Bangunan Kurang Bayar;
-
Surat Ketetapan Bea Perolehan
Hak atas Tanah dan Bangunan Kurang Bayar Tambahan;
-
Surat Ketetapan Bea Perolehan
Hak atas Tanah dan Bangunan Lebih Bayar;
-
Surat Ketetapan Bea Perolehan
Hak atas Tanah dan Bangunan Nihil.
|
| (2) |
Keberatan diajukan secara
tertulis dalam bahasa Indonesia dengan mengemukakan jumlah pajak yang
terutang menurut perhitungan Wajib Pajak dengan disertai alasan-alasan
yang jelas.
|
| (3) |
Keberatan harus diajukan dalam
jangka waktu paling lama 3 (tiga) bulan sejak tanggal diterimanya Surat
Ketetapan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan Kurang Bayar atau
Surat Ketetapan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan Kurang Bayar
Tambahan atau Surat Ketetapan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan
Lebih Bayar atau Surat Ketetapan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan
Bangunan Nihil oleh Wajib Pajak sebagaimana dimaksud pada ayat (1),
kecuali apabila Wajib Pajak dapat menunjukkan bahwa jangka waktu itu
tidak dapat dipenuhi karena keadaan di luar kekuasaannya.
|
| (4) |
Keberatan yang tidak memenuhi
persyaratan sebagaimana dimaksud pada ayat (2) dan ayat (3) tidak
dianggap sebagai Surat Keberatan sehingga tidak dipertimbangkan.
|
| (5) |
Tanda penerimaan Surat Keberatan
yang diberikan oleh pejabat Direktorat Jenderal Pajak yang ditunjuk
untuk itu atau tanda pengiriman Surat Keberatan melalui pos tercatat
menjadi tanda bukti penerimaan Surat Keberatan tersebut bagi
kepentingan Wajib Pajak.
|
| (6) |
Apabila diminta oleh Wajib Pajak
untuk keperluan pengajuan keberatan, Direktur Jenderal Pajak wajib
memberikan keterangan secara tertulis hal-hal yang menjadi dasar
pengenaan pajak.
|
| (7) |
Pengajuan keberatan tidak menunda
kewajiban membayar pajak dan pelaksanaan penagihan pajak.
|
Pasal 17
| (1) |
Direktur Jenderal Pajak dalam
jangka waktu paling lama 12 (dua belas) bulan sejak tanggal Surat
Keberatan diterima, harus memberi keputusan atas keberatan yang
diajukan.
|
| (2) |
Sebelum surat keputusan
diterbitkan, Wajib Pajak dapat menyampaikan alasan tambahan atau
penjelasan tertulis.
|
| (3) |
Keputusan Direktur Jenderal Pajak
atas keberatan dapat berupa mengabulkan seluruhnya atau sebagian,
menolak, atau menambah besarnya jumlah pajak yang terutang.
|
| (4) |
Apabila jangka waktu sebagaimana
dimaksud pada ayat (1) telah lewat dan Direktur Jenderal Pajak tidak
memberi suatu keputusan, keberatan yang diajukan tersebut dianggap
dikabulkan.
|
Pasal 18
| (1) |
Wajib Pajak dapat mengajukan
permohonan banding hanya kepada Badan Penyelesaian Sengketa Pajak
terhadap keputusan mengenai keberatannya yang ditetapkan oleh Direktur
Jenderal Pajak.
|
| (2) |
Permohonan sebagaimana dimaksud
pada ayat (1) diajukan secara tertulis dalam bahasa Indonesia dengan
disertai alasan-alasan yang jelas dalam jangka waktu paling lama 3
(tiga) bulan sejak keputusan keberatan diterima, dilampiri salinan dari
surat keputusan tersebut.
|
| (3) |
Pengajuan permohonan banding
tidak menunda kewajiban membayar pajak dan pelaksanaan penagihan pajak.
|
Pasal 19
Apabila pengajuan keberatan atau
permohonan banding dikabulkan sebagian atau seluruhnya, kelebihan
pembayaran pajak dikembalikan dengan ditambah imbalan bunga sebesar 2%
(dua persen) sebulan untuk jangka waktu paling lama 24 (dua puluh
empat) bulan.
Pasal 20
| (1) |
Atas permohonan Wajib Pajak,
Menteri dapat memberikan pengurangan pajak yang terutang karena hal-hal
tertentu.
|
| (2) |
Ketentuan mengenai pemberian
pengurangan pajak yang terutang sebagaimana dimaksud pada ayat (1)
diatur dengan Keputusan Menteri.
|
BAB IX
PENGEMBALIAN KELEBIHAN PEMBAYARAN
Pasal 21
| (1) |
Wajib Pajak dapat mengajukan
permohonan pengembalian atas kelebihan pembayaran pajak kepada Direktur
Jenderal Pajak.
|
| (2) |
Direktur Jenderal Pajak dalam
jangka waktu paling lama 12 (dua belas) bulan sejak diterimanya
permohonan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) harus memberikan
keputusan.
|
Pasal 22
| (1) |
Direktur Jenderal Pajak setelah
melakukan pemeriksaan menerbitkan :
|
-
Surat Ketetapan Bea Perolehan
Hak atas Tanah dan Bangunan Lebih Bayar, apabila jumlah pajak yang
dibayar ternyata lebih besar daripada jumlah pajak yang terutang atau
dilakukan pembayaran pajak yang tidak seharusnya terutang;
-
Surat Ketetapan Bea Perolehan
Hak atas Tanah dan Bangunan Nihil, apabila jumlah pajak yang dibayar
sama dengan jumlah pajak yang terutang.
|
| (2) |
Apabila dalam jangka waktu
sebagaimana dimaksud dalam Pasal 21 ayat (2) telah terlampaui dan
Direktur Jenderal Pajak tidak memberi keputusan, permohonan kelebihan
pembayaran pajak dianggap dikabulkan serta Surat Ketetapan Bea
Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan Lebih Bayar harus diterbitkan
dalam jangka waktu paling lama 1 (satu) bulan.
|
| (3) |
Pengembalian kelebihan pembayaran
pajak dilakukan dalam jangka waktu paling lama 2 (dua) bulan sejak
diterbitkannya Surat Ketetapan Bea Perolehan hak atas Tanah dan
Bangunan Lebih Bayar.
|
| (4) |
Apabila pengembalian kelebihan
pembayaran pajak dilakukan setelah lewat jangka waktu 2 (dua) bulan,
Direktur Jenderal Pajak memberikan imbalan bunga sebesar 2% (dua
persen) sebulan atas keterlambatan pembayaran kelebihan pembayaran
pajak.
|
| (5) |
Tata cara pengembalian kelebihan
pembayaran pajak diatur dengan Keputusan Menteri.
|
BAB X
PEMBAGIAN HASIL PENERIMAAN PAJAK
Pasal 23
| (1) |
Hasil penerimaan pajak merupakan
penerimaan Negara yang dibagi antara Pemerintah Pusat dan Pemerintah
Daerah dengan imbangan pembagian sekurang-kurangnya 80% (delapan puluh
persen) untuk Pemerintah daerah Tingkat II dan Pemerintah Daerah
Tingkat I.
|
| (2) |
Bagian penerimaan Pemerintah
Daerah sebagaimana dimaksud pada ayat (1) sebagian besar diberikan
kepada Pemerintah Daerah Tingkat II.
|
| (3) |
Imbangan pembagian hasil
penerimaan pajak sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dan ayat (2) diatur
lebih lanjut dengan Peraturan Pemerintah.
|
BAB XI
KETENTUAN BAGI PEJABAT
Pasal 24
| (1) |
Pejabat Pembuat Akta
Tanah/Notaris hanya dapat menandatangani akta pemindahan hak atas tanah
dan atau bangunan setelah Wajib Pajak menyerahkan bukti pembayaran
pajak.
|
| (2) |
Kepala Kantor Lelang Negara hanya
dapat menandatangani risalah lelang perolehan hak atas tanah dan atau
bangunan setelah Wajib Pajak menyerahkan bukti pembayaran pajak.
|
| (3) |
Kepala Kantor Pertanahan
Kabupaten/Kotamadya hanya dapat melakukan pendaftaran hak atas tanah
atau pendaftaran peralihan hak atas tanah setelah Wajib Pajak
menyerahkan bukti pembayaran pajak.
|
Pasal 25
| (1) |
Pejabat Pembuat Akta
Tanah/Notaris dan Kepala Kantor Lelang Negara melaporkan pembuatan akta
atau risalah lelang perolehan hak atas tanah dan atau bangunan kepada
Direktorat Jenderal Pajak selambat-lambatnya pada tanggal 10 (sepuluh)
bulan berikutnya.
|
| (2) |
Tata cara pelaporan bagi pejabat
sebagaimana dimaksud pada ayat (1) diatur dengan Peraturan Pemerintah.
|
Pasal 26
| (1) |
Pejabat Pembuat Akta
Tanah/Notaris dan Kepala Kantor Lelang Negara, yang melanggar ketentuan
sebagaimana dimaksud dalam Pasal 24 ayat (1) dan ayat (2), dikenakan
sanksi administrasi berupa denda sebesar Rp.5.000.000,00 (lima juta
rupiah) untuk setiap pelanggaran.
|
| (2) |
Pejabat Pembuat Akta
Tanah/Notaris dan Kepala Kantor Lelang Negara, yang melanggar ketentuan
sebagaimana dimaksud dalam Pasal 25 ayat (1), dikenakan sanksi
administrasi berupa denda sebesar Rp. 100.000,00 (seratus ribu rupiah)
untuk setiap laporan.
|
| (3) |
Kepala Kantor Pertanahan
Kabupaten/Kotamadya, yang melanggar ketentuan sebagaimana dimaksud
dalam Pasal 24 ayat (3), dikenakan sanksi menurut peraturan
perundang-undangan yang berlaku.
|
| (4) |
Besarnya sanksi administrasi
sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dan ayat (2) dapat ditinjau kembali
dengan Peraturan Pemerintah.
|
BAB XII
KETENTUAN PENUTUP
Pasal 27
Dengan berlakunya Undang-Undang ini,
Ordonansi Bea Balik Nama Staatsblad 1924 Nomor 291 dengan segala
perubahannya sepanjang mengenai pungutan Bea Balik Nama atas pemindahan
harta tetap yang berupa tanah dan atau bangunan, dinyatakan tidak
berlaku.
Pasal 28
Undang-Undang ini mulai berlaku sejak
tanggal 1 Januari 1998.
Agar setiap orang mengetahuinya,
memerintahkan pengundangan Undang-Undang ini dengan penempatannya dalam
Lembaran Negara Republik Indonesia.
Disahkan di Jakarta
pada tanggal 29 Mei 1997
PRESIDEN REPUBLIK INDONESIA,
ttd
S O E H A R T O
Diundangkan di Jakarta
pada tanggal 29 Mei 1997
MENTERI NEGARA SEKRETARIS NEGARA
REPUBLIK INDONESIA,
ttd
M O E R D I O N O
PENJELASAN
ATAS
UNDANG-UNDANG REPUBLIK
INDONESIA
NOMOR 21 TAHUN 1997
TENTANG
BEA PEROLEHAN HAK ATAS
TANAH DAN BANGUNAN
UMUM
Bagi Negara Republik Indonesia yang
sedang meningkatkan pembangunan di segala bidang menuju masyarakat adil
dan makmur, pajak merupakan salah satu sumber penerimaan Negara yang
sangat penting bagi penyelenggaraan pemerintah dan pelaksanaan
pembangunan nasional sebagai pengamalan Pancasila dan Undang-undang
Dasar 1945. Oleh karena itu, Undang-Undang Dasar 1945 menempatkan
kewajiban perpajakan sebagai salah satu perwujudan kewajiban kenegaraan
yang merupakan sarana peran serta dalam pembiayaan Negara dan
pembangunan nasional guna tercapainya masyarakat adil dan makmur, dan
sejahtera.
Sesuai dengan Pasal 33 ayat (3)
Undang-Undang Dasar 1945, bumi, air, dan kekayaan alam yang terkandung
di dalamnya dikuasai oleh Negara dan dipergunakan untuk
sebesar-besarnya kemakmuran rakyat. Tanah sebagai bagian dari bumi yang
merupakan karunia Tuhan Yang Maha Esa serta memiliki fungsi sosial,
disamping memenuhi kebutuhan dasar untuk papan dan lahan usaha, juga
merupakan alat investasi yang sangat menguntungkan. Di samping itu,
bangunan juga memberi manfaat ekonomi bagi pemiliknya. Oleh karena itu,
bagi mereka yang memperoleh hak atas tanah dan bangunan, wajar
menyerahkan sebagian nilai ekonomi yang diperolehnya kepada Negara
melalui pembayaran pajak, yang dalam hal ini Bea Perolehan Hak atas
Tanah dan Bangunan. Namun, pengenaan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan
Bangunan menurut Undang-Undang ini telah memperhatikan aspek keadilan
bagi masyarakat terutama masyarakat golongan ekonomi lemah dan
masyarakat yang berpenghasilan rendah, yaitu dengan mengatur nilai
perolehan hak atas tanah dan bangunan yang tidak dikenakan pajak.
Pada masa lalu ada pungutan pajak
dengan nama Bea Balik Nama yang diatur dalam Ordonansi Bea Balik Nama
Staatsblad 1924 Nomor 291. Bea Balik Nama ini dipungut atas setiap
perjanjian pemindahan hak atas harta tetap yang ada di wilayah
Indonesia, termasuk peralihan harta karena hibah wasiat yang
ditinggalkan oleh orang-orang yang bertempat tinggal terakhir di
Indonesia.
Yang dimaksud dengan harta tetap dalam
Ordonansi tersebut adalah barang-barang tetap dan hak-hak kebendaan
atas tanah, yang pemindahan haknya dilakukan dengan pembuatan akta
menurut cara yang diatur dalam Undang-Undang, yaitu Ordonansi Balik
Nama Staatsblad 1834 Nomor 27.
Dengan diundangkannya Undang-Undang
Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, hak-hak
kebendaan yang dimaksud di atas tidak berlaku lagi, karena semuanya
sudah diganti dengan hak-hak baru yang diatur dalam Undang-Undang
tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria. Dengan demikian, sejak
diundangkannya Undang-Undang tentang peraturan Dasar Pokok-Pokok
Agraria, Bea Balik Nama atas hak harta tetap berupa hak atas tanah
tidak dipungut lagi, sedangkan ketentuan mengenai pengenaan pajak atas
akta pendaftaran dan pemindahan kapal yang didasarkan pada Ordonansi
Bea Balik Nama Staatsblad 1924 Nomor 291 masih tetap berlaku.
Dengan pertimbangan hal tersebut di
atas dan sebagai pengganti Bea Balik Nama atas harta tetap berupa hak
atas tanah yang tidak dipungut lagi sejak diundangkannya Undang-Undang
tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, perlu diadakan pungutan
pajak atas perolehan hak atas tanah dan atau bangunan dengan nama Bea
Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan.
Tarif yang ditetapkan menurut
Undang-undang ini adalah sebesar 5% (lima persen) dari Nilai Perolehan
Objek Pajak Kena Pajak. Dengan demikian, semua pungutan atas perolehan
hak atas tanah dan atau bangunan di luar ketentuan Undang-Undang ini
tidak diperkenankan.
Prinsip yang dianut dalam Undang-Undang
ini adalah :
-
pemenuhan kewajiban Bea Perolehan
Hak atas Tanah dan Bangunan adalah berdasarkan sistem self assesment,
yaitu Wajib Pajak menghitung dan membayar sendiri utang pajaknya;
-
besarnya tarif ditetapkan sebesar
5% (lima persen) dari Nilai Perolehan Objek Pajak Kena Pajak;
-
agar pelaksanaan Undang-Undang ini
dapat berlaku secara efektif, maka baik kepada Wajib Pajak maupun
kepada pejabat-pejabat umum yang melanggar ketentuan atau tidak
melaksanakan kewajibannya sebagaimana ditentukan oleh Undang-Undang
ini, dikenakan sanksi menurut peraturan perundang-undangan yang berlaku;
-
hasil penerimaan Bea Perolehan Hak
atas Tanah dan Bangunan merupakan penerimaan Negara yang sebagian besar
diserahkan kepada Pemerintah Daerah, untuk meningkatkan pendapatan
daerah guna membiayai penyelenggaraan pemerintahan daerah dan dalam
rangka memantapkan otonomi daerah;
-
semua pungutan atas perolehan hak
atas tanah dan atau bangunan di luar ketentuan Undang-undang ini tidak
diperkenankan.
Dalam pembentukan Undang-Undang tentang
Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan yang diperhatikan, diacu, dan
dikaitkan dengan Undang-Undang lainnya, yaitu :
-
Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960
tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (Lembaran Negara Tahun 1960
Nomor 104, Tambahan Lembaran Negara Nomor 2043);
-
Undang-Undang Nomor 6
Tahun 1983 tentang Ketentuan Umum dan Tata Cara Perpajakan
(Lembaran Negara Tahun 1983 Nomor 49, Tambahan Lembaran Negara Nomor
3262) sebagaimana telah diubah dengan Undang-Undang Nomor 9
Tahun 1994 (Lembaran Negara Tahun 1994 Nomor 59, Tambahan
Lembaran Negara Nomor 3566);
-
Undang-Undang Nomor 12
Tahun 1985 tentang Pajak Bumi dan Bangunan (Lembaran Negara
Tahun 1985 Nomor 68, Tambahan Lembaran Negara Nomor 3312) sebagaimana
telah diubah dengan Undang-Undang
Nomor 12 Tahun 1994 (Lembaran Negara Tahun 1994 Nomor 62,
Tambahan Lembaran Negara Nomor 3569);
-
Undang-Undang Nomor 16 Tahun 1985
tentang Rumah Susun (Lembaran Negara tahun 1985 Nomor 75, Tambahan
Lembaran Negara Nomor 3318);
-
Undang-Undang Nomor 17
Tahun 1997 tentang Badan Penyelesaian Sengketa Pajak
(Lembaran Negara Tahun 1997 Nomor 40, Tambahan Lembaran Negara Nomor
3684).
PASAL DEMI PASAL
Pasal 1
Cukup jelas
Pasal 2
Ayat (1)
Objek pajak adalah perolehan hak atas tanah dan atau bangunan yang
dapat berupa :
- tanah, termasuk tanaman di atasnya;
- tanah dan bangunan;
- bangunan.
Yang dimaksud dengan bangunan adalah
konstruksi teknik yang ditanam atau diletakkan secara tetap pada tanah
dan/atau perairan, antara lain :
- gedung;
- rumah;
- kolam renang;
- tempat olah raga;
- silo.
Ayat (2)
Huruf a
Angka 1)
Cukup jelas
Angka 2)
Cukup jelas
Angka 3)
Cukup jelas
Angka 4)
Hibah wasiat adalah suatu penetapan wasiat yang khusus mengenai
pemberian hak atas tanah dan atau bangunan kepada orang pribadi atau
badan hukum tertentu, yang berlaku setelah pemberi hibah wasiat
meninggal dunia.
Angka 5)
Yang dimaksud dengan pemasukan dalam perseroan atau badan hukum lainnya
adalah pengalihan hak atas tanah dan atau bangunan dari orang pribadi
atau badan kepada Perseroan Terbatas atau badan hukum lainnya sebagai
penyertaan modal pada Perseroan Terbatas atau badan hukum lainnya
tersebut.
Angka 6)
Pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan adalah pemindahan sebagian
hak bersama atas tanah dan atau bangunan oleh orang pribadi atau badan
kepada sesama pemegang hak bersama.
Angka 7)
Penunjukan pembeli dalam lelang adalah penetapan pemegang lelang oleh
pejabat lelang sebagaimana yang tercantum dalam risalah lelang.
Angka 8)
Sebagai Pelaksana dari putusan hakim yang telah mempunyai kekuatan
hukum yang tetap, terjadi peralihan hak dari orang pribadi atau badan
hukum sebagai salah satu pihak kepada pihak yang ditentukan dalam
putusan hakim tersebut.
Angka 9)
Hadiah adalah suatu perbuatan hukum berupa penyerahan hak atas tanah
dan atau bangunan yang telah dilakukan oleh orang pribadi atau badan
hukum kepada penerima hadiah. Akta yang dibuat dapat berupa akta hibah.
Huruf b
Angka 1)
Yang dimaksud dengan pemberian hak baru kepada kelanjutan pelepasan hak
adalah pemberian hak baru kepada orang pribadi atau badan hukum dari
Negara atas tanah-tanah yang berasal dari pelepasan hak.
Angka 2)
Yang dimaksud dengan pemberian hak baru di luar pelepasan hak adalah
pemberian hak baru atas tanah kepada orang pribadi atau badan hukum
dari Negara menurut peraturan perundang-undangan yang berlaku.
Ayat (3)
Huruf a
Hak milik adalah hak turun-temurun, terkuat, dan terpenuh yang dapat
dipunyai orang pribadi atau badan-badan hukum tertentu yang ditetapkan
oleh Pemerintah.
Huruf b
Hak guna usaha adalah hak untuk mengusahakan tanah yang dikuasai
langsung oleh Negara dalam jangka waktu sebagaimana yang ditentukan
oleh perundang-undangan yang berlaku.
Huruf c
Hak guna bangunan adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai
bangunan-bangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri dengan jangka
waktu yang ditetapkan dalam Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang
Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria.
Huruf d
Hak pakai adalah hak untuk menggunakan dan atau memungut hasil dari
tanah yang dikuasai langsung oleh Negara atau tanah milik orang lain,
yang memberi wewenang dan kewajiban yang ditentukan dalam keputusan
pemberiannya oleh pejabat yang berwenang memberikannya atau dalam
perjanjian dengan pemilik tanahnya, yang bukan perjanjian sewa-menyewa
atau perjanjian pengolahan tanah, segala sesuatu sepanjang tidak
bertentangan dengan jiwa dan peraturan perundang-undangan yang berlaku.
Huruf e
Hak milik atas satuan rumah susun adalah hak milik atas satuan yang
bersifat perseorangan dan terpisah. Hak milik atas satuan rumah susun
meliputi juga hak atas bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama
yang semuanya merupakan satu kesatuan yang tidak terpisahkan dengan
satuan yang bersangkutan.
Huruf f
Hak pengelolaan adalah hak menguasai dari Negara yang kewenangan
pelaksanaannya sebagian dilimpahkan kepada pemegang haknya, antara
lain, berupa perencanaan peruntukan dan penggunaan tanah, penggunaan
tanah untuk keperluan pelaksanaan tugasnya, penyerahan bagian-bagian
dari tanah tersebut kepada pihak ketiga dan atau bekerja sama dengan
pihak ketiga.
Pasal 3
Ayat (1)
Huruf a
Cukup jelas
Huruf b
Yang dimaksud dengan tanah dan atau bangunan yang digunakan untuk
penyelenggaraan pemerintahan dan atau untuk pelaksanaan pembangunan
guna kepentingan umum adalah tanah dan atau bangunan yang digunakan
untuk penyelenggaraan pemerintahan baik oleh Pemerintah Pusat maupun
oleh Pemerintah Daerah dan kegiatan yang semata-mata tidak ditujukan
untuk mencari keuntungan, misalnya, tanah dan atau bangunan yang
digunakan untuk instansi pemerintah, rumah sakit pemerintah, jalan umum.
Huruf c
Cukup jelas
Huruf d
Yang dimaksud dengan konversi hak adalah perubahan hak dari hak lama
menjadi hak baru menurut Undang-Undang Pokok Agraria, termasuk
pengakuan hak oleh Pemerintah. Contoh : Bekas tanah milik adat (dengan
bukti surat Girik atau sejenisnya) menjadi hak baru. Yang dimaksud
dengan perbuatan hukum lain misalnya memperpanjang hak atas tanah tanpa
adanya perubahan nama. Contoh : Perpanjangan Hak Guna Bangunan (HGB).
Huruf e
Yang dimaksud wakaf adalah perbuatan hukum orang pribadi atau badan
yang memisahkan sebagian dari harta kekayaannya yang berupa hak milik
tanah dan/atau bangunan dan melembagakannya untuk selama-lamanya untuk
kepentingan peribadatan atau kepentingan umum lainnya tanpa imbalan
apapun.
Huruf f
Cukup jelas
Huruf g
Cukup jelas
Ayat (2)
Cukup jelas
Pasal 4
Cukup jelas
Pasal 5
Cukup jelas
Pasal 6
Ayat (1)
Cukup jelas
Ayat (2)
Huruf a
Yang dimaksud dengan harga transaksi adalah harga yang terjadi dan
telah disepakati oleh pihak-pihak yang bersangkutan.
Huruf b
Yang dimaksud dengan nilai pasar adalah harga rata-rata dari transaksi
jual-beli secara wajar yang terjadi di sekitar letak tanah dan atau
bangunan. Dalam hal tukar-menukar kedua belah pihak dikenakan Bea
Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan.
Huruf c
Cukup jelas
Huruf d
Cukup jelas
Huruf e
Cukup jelas
Huruf f
Cukup jelas
Huruf g
Cukup jelas
Huruf h
Cukup jelas
Huruf i
Cukup jelas
Ayat (3)
Contoh :
Wajib Pajak "A" membeli tanah dan bangunan dengan Nilai Perolehan Objek
Pajak (harga transaksi) Rp.30.000.000,00. Nilai Jual Objek Pajak Bumi
dan Bangunan tersebut yang digunakan dalam pengenaan Pajak Bumi dan
Bangunan adalah sebesar Rp. 35.000.000,00 maka yang dipakai sebagai
dasar pengenaan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan adalah Rp.
35.000.000,00 dan bukan Rp.30.000.000,00.
Ayat (4)
Cukup jelas
Pasal 7
Ayat (1)
Contoh :
-
Pada tanggal 2 Januari 1998, Wajib
Pajak "A" membeli tanah dengan Nilai Perolehan Objek Pajak
Rp.22.000.000,00
Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak Rp.30.000.000,00
Karena Nilai Perolehan Objek Pajak berada di bawah Nilai Perolehan
Objek Pajak Tidak Kena Pajak, maka perolehan hak atas tanah tersebut
tidak dikenakan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan.
-
Pada tanggal 1 Februari 1998, Wajib
Pajak "A" membeli tanah dengan Nilai Perolehan Objek Pajak
Rp.50.000.000,00
Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak Rp.30.000.000,00 (-)
Nilai Perolehan Objek Pajak Kena Pajak Rp.20.000.000,00
Ayat (2)
Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak dapat diubah dengan
mempertimbangkan perkembangan ekonomi dan moneter serta perkembangan
harga umum tanah dan atau bangunan.
Pasal 8
Ayat (1)
Cukup jelas
Ayat (2)
Contoh :
Wajib Pajak "A" membeli tanah dan bangunan dengan Nilai Perolehan Objek
Pajak Rp.35.000.000,00
Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak Rp.30.000.000,00 (-)
Nilai Perolehan Objek Pajak Kena Pajak Rp. 5.000.000,00
Pajak yang terutang = 5% x Rp.5.000.000,00 = Rp.250.000,00
Pasal 9
Ayat (1)
Huruf a sampai dengan Huruf e
Yang dimaksud dengan sejak dibuat dan ditandatanganinya akta adalah
tanggal dibuat dan ditandatanganinya akta pemindahan hak di hadapan
Pejabat Pembuat Akta Tanah/Notaris.
Huruf f
Yang dimaksud dengan sejak tanggal penunjukan pemenang lelang adalah
tanggal ditandatanganinya Risalah Lelang oleh Kepala Kantor Lelang
Negara atau perundang-undangan yang berlaku yang memuat antara lain
nama pemenang lelang.
Huruf g
Cukup jelas
Huruf h
Cukup jelas
Huruf i
Cukup jelas
Huruf j
Cukup jelas
Huruf k
Cukup jelas
Ayat (2)
Cukup jelas
Ayat (3)
Cukup jelas
Pasal 10
Ayat (1)
Pada dasarnya sistem pemungutan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan
Bangunan adalah self assesment dimana Wajib Pajak diberi kepercayaan
untuk menghitung dan membayar sendiri pajak yang terutang dengan
menggunakan Surat Setoran Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan,
dan melaporkannya tanpa mendasarkan diterbitkannya surat ketetapan
pajak.
Ayat (2)
Bank Persepsi adalah bank pemerintah dan bank swasta devisa yang
ditunjuk oleh Menteri untuk menerima pembayaran pajak dari Wajib Pajak.
Ayat (3)
Cukup jelas
Pasal 11
Ayat (1)
Menurut ketentuan ini bilamana berdasarkan hasil pemeriksaan atau
keterangan lain ternyata jumlah pajak yang terutang kurang dibayar,
Direktur Jenderal Pajak dapat menerbitkan Surat Ketetapan Bea Perolehan
Hak atas Tanah dan Bangunan Kurang Bayar.
Ayat (2)
Contoh :
Wajib Pajak memperoleh tanah dan bangunan pada tanggal 29
Maret 1998.
Nilai perolehan Objek
Pajak.........................................................
Rp 110.000.000,00
Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak
.............................. Rp
30.000.000,00 (-)
Nilai Perolehan Objek Pajak Kena Pajak
..................................... Rp
80.000.000,00
Pajak yang terutang = 5% x Rp 80.000.000,00 =
Rp 4.000.000,00
Berdasarkan hasil pemeriksaan yang dilakukan pada tanggal 30
Desember 1998, ternyata ditemukan data yang belum lengkap yang
menunjukkan bahwa Nilai Perolehan Objek Pajak sebenarnya adalah
Rp160.000.000,00 maka Pajak yang seharusnya terutang adalah sebagai
berikut :
Nilai perolehan Objek Pajak
......................................................... Rp
160.000.000,00
Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak
............................... Rp 30.000.000,00
(-)
Nilai Perolehan Objek Pajak Kena
Pajak........................................ Rp 130.000.000,00
Pajak yang seharusnya terutang = 5% x Rp 130.000.000,00
=......
Rp
6.500.000,00
Pajak yang telah dibayar
...............................................................Rp
4.000.000,00 (-)
Pajak yang kurang dibayar
........................................................... Rp.
2.500.000,00
Sanksi administrasi berupa bunga dari 29 Maret 1998 sampai dengan 30
Desember 1998 =
10 x 2% x Rp2.500.000,00 = Rp 500.000,00
Jadi jumlah pajak yang harus dibayar sebesar Rp 2.500.000,00 + Rp
500.000,00 = Rp 3.000.000,00
Pasal 12
Ayat (1)
Contoh sebagaimana disebut dalam penjelasan Pasal 11 ayat (2), 5 (lima)
tahun kemudian, yaitu pada tahun pajak 2003, kepada Wajib pajak yang
bersangkutan dapat diterbitkan Surat ketetapan Bea Perolehan Hak atas
Tanah dan Bangunan Kurang Bayar Tambahan dalam hal diketemukan data
baru atau data yang semula belum terungkap berdasarkan pemeriksaan atau
keterangan lain mengakibatkan penambahan jumlah pajak yang
terutang.
Penerbitan Surat Ketetapan Bea
Perolehan Hak atas tanah dan Bangunan
Kurang Bayar Tambahan paling lama 5 (lima) tahun setelah saat
terutangnya pajak yaitu 29 Maret 2003, bukan 30 Desember 2003.
Ayat (2)
Contoh
Pada tahun pajak 2003, dari hasil pemeriksaan atau keterangan lain
diperoleh data baru bahwa nilai perolehan objek pajak sebagaimana
tersebut dalam penjelasan Pasal 11 ayat (2) ternyata adalah Rp
200.000.000,00 maka pajak yang seharusnya terutang adalah sebagai
berikut :
Nilai perolehan Objek Pajak
......................................................... Rp
200.000.000,00
Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak
.............................. Rp
30.000.000,00 (-)
Nilai Perolehan Objek Pajak Kena Pajak
...................................... Rp 170.000.000,00
Pajak yang seharusnya terutang = 5% x Rp 130.000.000,00
=...... Rp
8.500.000,00
Pajak yang telah dibayar
............................................................. Rp
6.500.000,00 (-)
Pajak yang kurang dibayar
..........................................................
Rp. 2.000.000,00
Sanksi administrasi berupa kenaikan = 100% x 2.000.000,00 =
Rp
2.000.000,00
Jadi jumlah pajak yang harus dibayar sebesar Rp 2.000.000,00 + Rp
2.000.000,00 = Rp 4.000.000,00
Pasal 13
Ayat (1)
Huruf a
Cukup jelas
Huruf b
Yang dimaksud pemeriksaan pada ayat ini adalah pemeriksaan kantor.
Huruf c
Cukup jelas
Ayat (2)
Ayat ini mengatur pengenaan sanksi administrasi berupa bunga atas Surat
Tagihan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan yang diterbitkan
karena :
-
pajak yang terutang tidak atau
kurang bayar;
-
pemeriksaan Surat Setoran Bea
Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan yang menghasilkan pajak kurang
dibayar terdapat salah tulis dan atau salah hitung.
Contoh :
-
Pajak yang terutang tidak atau
kurang dibayar.
Dari perolehan tanah dan bangunan pada tanggal 21 September 1998, Wajib
Pajak "A" terutang pajak sebesar Rp5.000.000,00. Pada saat terjadinya
perolehan tersebut, pajak dibayar sebesar Rp4.000.000,00. Atas
kekurangan pajak tersebut diterbitkan Surat Tagihan Bea Perolehan Hak
atas tanah dan Bangunan tanggal 23 Desember 1998 dengan penghitungan
sebagai berikut :
Kekurangan bayar
............................................................................
Rp 1.000.000,00
Bunga = 4 x 2% x Rp 1.000.000,00 =
.......................... .....................
Rp
80.000,00 (+)
Jumlah yang harus dibayar dalam
Surat Tagihan Bea
Perolehan Hak atas
Tanah dan bangunan .............. Rp 1.080.000,00
-
Hasil pemeriksaan Surat
Setoran Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan. Wajib Pajak "B"
memperoleh tanah dan bangunan pada tanggal 18 Juni 1998. Berdasarkan
pemeriksaan Surat Setoran Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan
yang disampaikan Wajib Pajak "B", ternyata terdapat salah hitung yang
menyebabkan pajak kurang dibayar sebesar Rp 1.500.000,00. Atas
kekurangan pajak tersebut diterbitkan Surat tagihan Bea Perolehan Hak
atas Tanah dan Bangunan pada tanggal 23 September 1998 dengan
penghitungan sebagai berikut :
Kekurangan bayar
.............................................................................
Rp 1.500.000,00
Bunga = 4 x 2% x Rp 1.500.000,00 =
.................................................
Rp
120.000,00 (+)
Jumlah yang harus dibayar dalam
Surat Tagihan Bea
Perolehan Hak atas
Tanah dan Bangunan ............... Rp 1.620.000,00
Ayat (3)
Surat Tagihan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan dipersamakan
kekuatan hukumnya dengan surat ketetapan pajak, sehingga penagihannya
dapat dilanjutkan dengan penerbitan Surat Paksa.
Pasal 14
Ayat (1)
Surat Ketetapan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan Kurang Bayar,
Surat Ketetapan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan Kurang Bayar
Tambahan, Surat Tagihan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan, dan
Surat Keputusan Pembetulan , Surat Keputusan Keberatan maupun Putusan
Banding yang menyebabkan jumlah pajak yang harus dibayar bertambah,
merupakan sarana administrasi bagi Direktur Jenderal Pajak untuk
melakukan penagihan pajak.
Ayat (2)
Cukup jelas.
Ayat (3)
Cukup jelas.
Pasal 15
Yang dimaksud dengan Surat Paksa adalah
surat perintah membayar pajak dan tagihan yang berkaitan dengan pajak
sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku.
Pasal 16
Ayat (1)
Cukup jelas.
Ayat (2)
Yang dimaksud dengan alasan-alasan yang jelas adalah mengemukakan
dengan data atau bukti bahwa jumlah pajak yang terutang atau pajak
lebih bayar yang ditetapkan oleh fiskus tidak benar.
Ayat (3)
Pengertian di luar kekuasaannya adalah keterlambatan Wajib Pajak
mengajukan keberatan yang bukan karena kesalahannya, misalnya Wajib
Pajak sedang sakit atau kena musibah.
Ayat (4)
Cukup jelas
Ayat (5)
Tanda Bukti penerimaan Surat Keberatan sangat Diperlukan untuk memenuhi
ketentuan formal. Diterima atau tidaknya hak mengajukan Surat Keberatan
dimaksud, tergantung dipenuhinya ketentuan batas waktu sebagaimana
dimaksud pada ayat (3), yang dihitung mulai diterbitkannya surat
ketetapan pajak sampai saat diterimanya Surat Keberatan tersebut oleh
Direktorat Jenderal Pajak. Tanda bukti penerimaan tersebut oleh Wajib
Pajak dapat juga digunakan sebagai alat kontrol baginya untuk
mengetahui sampai kapan batas waktu 12 (dua belas) bulan sebagaimana
dimaksud dalam Pasal 17 ayat (1) berakhir. Tanda bukti penerimaan itu
diperlukan untuk memastikan bahwa keberatan dikabulkan, apabila dalam
jangka waktu tersebut Wajib Pajak tidak menerima surat keputusan dari
Direktur Jenderal Pajak atas Surat Keberatan yang diajukan.
Ayat (6)
Cukup jelas
Ayat (7)
Cukup jelas
Pasal 17
Ayat (1)
Cukup jelas
Ayat (2)
Cukup jelas
Ayat (3)
Dalam keputusan keberatan ini tertutup kemungkinan utang pajaknya
bertambah berdasarkan hasil pemeriksaan atau keterangan lain karena ada
data baru yang tadinya belum terungkap atau belum dilaporkan.
Ayat (4)
Ketentuan ini dimaksudkan untuk memberikan kepastian hukum baik bagi
Wajib Pajak maupun fiskus dan dalam rangka tertib administrasi, yaitu
apabila dalam jangka waktu 12 (dua belas) bulan sejak tanggal
diterimanya Surat Keberatan, Direktur Jenderal Pajak tidak memberikan
keputusan atas keberatan yang diajukan, berarti keberatan tersebut
dikabulkan.
Pasal 18
Cukup jelas.
Pasal 19
Imbalan bunga dihitung sejak bulan
pelunasan sampai dengan diterbitkannya Surat Ketetapan Bea Perolehan
Hak atas Tanah dan Bangunan Lebih Bayar.
Pasal 20
Ayat (1)
Yang dimaksud dengan hal-hal tertentu adalah dalam hal tanah dan atau
bangunan digunakan untuk tujuan tertentu yaitu untuk kegiatan sosial
dan pendidikan yang semata-mata tidak bertujuan mencari keuntungan atau
kondisi tertentu tanah dan atau bangunan yang ada hubungannya dengan
Wajib Pajak. Contoh : tanah dan atau bangunan digunakan untuk
mendirikan panti asuhan, panti jompo, rumah sakit, sekolah. Seorang
Wajib Pajak yang memiliki tanah dibebaskan oleh Pemerintah untuk
kepentingan Negara atau kepentingan umum dan terhadap Wajib Pajak
tersebut diberikan ganti rugi yang jumlahnya lebih rendah daripada
Nilai Jual Objek Pajak Bumi dan Bangunan, dan kemudian Wajib Pajak
membeli tanah dan atau bangunan baru. Terhadap Wajib Pajak ini dapat
diberi pengurangan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan dengan
mengajukan permohonan.
Ayat (2)
Cukup jelas
Pasal 21
Ayat (1)
Wajib Pajak dapat mengajukan usul permohonan pengembalian kelebihan
pembayaran pajak, antara lain, dalam hal : pajak yang dibayar lebih
besar daripada yang seharusnya terutang; pajak yang terutang yang
dibayarkan oleh Wajib Pajak sebelum akta ditandatangani, namun
perolehan hak atas tanah dan atau bangunan tersebut batal.
Ayat (2)
Keputusan Direktur Jenderal Pajak atas permohonan pengembalian
kelebihan pembayaran pajak dapat berupa kurang bayar dengan menerbitkan
Surat Ketetapan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan Kurang Bayar
atau berupa lebih bayar dengan menerbitkan Surat Ketetapan Bea
Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan Lebih Bayar atau mengukuhkan
pajak yang terutang tetap dengan menerbitkan Surat ketetapan Bea
Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan Nihil.
Pasal 22
Ayat (1)
Yang dimaksud dengan pemeriksaan adalah :
- pemeriksaan kantor
- pemeriksaan lapangan
Ayat (2)
Ayat ini memberikan kepastian hukum baik kepada Wajib Pajak maupun
fiskus dan dalam rangka tertib administrasi perpajakan. Oleh karena
itu, permohonan kelebihan pembayaran pajak yang diajukan oleh Wajib
Pajak harus diberi keputusan oleh Direktur Jenderal Pajak.
Ayat (3)
Cukup jelas
Ayat (4)
Cukup jelas
Ayat (5)
Cukup jelas
Pasal 23
Ayat (1)
Bagian Pemerintah Pusat digunakan untuk perbaikan administrasi
pertanahan khususnya sertifikasi tanah. Sejalan dengan peningkatan
sertifikasi tanah yang makin meningkat, maka bagian Pemerintah Daerah
secara bertahap dapat ditingkatkan.
Ayat (2)
Penerimaan Bea Perolehan Hak atas tanah dan Bangunan ini diarahkan
untuk pembangunan daerah, khususnya untuk mendukung perkembangan
otonomi daerah yang nyata dan bertanggungjawab dengan titik berat pada
Daerah Tingkat II, maka sekurang-kurangnya 80% (delapan puluh persen)
dari bagian Pemerintah Daerah merupakan hak Pemerintah Daerah Tingkat
II.
Ayat (3)
Cukup jelas.
Pasal 24
Ayat (1)
Penyerahan bukti pembayaran pajak dilakukan dengan menyerahkan foto
copy pembayaran pajak (Surat Setoran Bea Perolehan Hak atas Tanah dan
Bangunan) dan menunjukkan aslinya.
Ayat (2)
Cukup jelas.
Ayat (3)
Yang dimaksud dengan pendaftaran hak atas tanah dalam Pasal ini adalah
pendaftaran hak atas tanah pada buku tanah sebagai syarat lahirnya hak
atas tanah yang berasal dari pemberian hak atas tanah. Pendaftaran
peralihan hak atas tanah adalah pendaftaran hak atas tanah pada buku
tanah yang terjadi karena pemindahan hak atas tanah.
Pasal 25
Ayat (1)
Contoh :
Semua peralihan hak atas tanah pada bulan Januari 1998 oleh Pejabat
yang bersangkutan harus dilaporkan selambat-lambatnya tanggal 10 bulan
Februari 1998 kepada direktorat Jenderal Pajak.
Ayat (2)
Cukup jelas.
Pasal 26
Ayat (1)
Cukup jelas.
Ayat (2)
Cukup jelas.
Ayat (3)
Peraturan perundang-undangan yang berlaku bagi pejabat dalam Pasal ini,
antara lain, Peraturan pemerintah Nomor 30 Tahun 1980 tentang Peraturan
Disiplin Pegawai Negeri Sipil.
Ayat (4)
Cukup jelas.
Pasal 27
Cukup jelas.
Pasal 28
Cukup jelas.
TAMBAHAN
LEMBARAN NEGARA REPUBLIK INDONESIA NOMOR 3688
